不動産売却の手順やポイントを簡単に解説♪

不動産売却の全体的な流れと期間

不動産を売却する際の全体的な流れと、それぞれのステップに要する期間について解説します。売却をスムーズに進めるためには、各段階の手順と所要時間を把握しておくことが重要です。

不動産売却の主なステップは以下のとおりです。

• 相場の調査
• 不動産会社への査定依頼
• 媒介契約の締結
• 販売活動の開始
• 売買契約の締結
• 決済・引き渡し
• 売却後の確定申告

各ステップの概要と一般的な所要期間を以下の表にまとめました。

全体の売却期間は、物件の種類や市場状況、売却価格の設定などによって変動します。一般的には2～6ヶ月程度が目安とされています。例えば、都市部の人気エリアにある物件は比較的早く売却が進む傾向がありますが、郊外や需要の少ないエリアでは時間がかかることもあります。

また、売却期間に影響を与える要因として、以下の点が挙げられます。

• 物件の種類：マンションや一戸建て、土地など、物件の種類によって需要が異なります。
• 市場状況：不動産市場の動向や経済状況により、売却のしやすさが変わります。
• 売却価格の設定：相場より高すぎる価格設定は、売却期間を長引かせる原因となります。

これらの要因を考慮し、計画的に売却活動を進めることが大切です。

売却前の準備と査定の進め方

不動産を売却する際、事前の準備と適切な査定の進め方が成功への鍵となります。以下に、売却を決断した際に行うべき準備事項と査定の進め方を詳しく解説します。

まず、売却を決断したら、以下の準備を行いましょう。

• 書類の整理：登記簿謄本、購入時の売買契約書、重要事項説明書、土地測量図など、物件に関する書類を揃えておくことが重要です。
• 物件の清掃と修繕：内外装の清掃や、必要に応じて軽微な修繕を行い、物件の印象を良くしておくと、査定額や売却時の評価が向上します。
• 市場調査：周辺地域の不動産市場や類似物件の売却価格を調べ、相場感を把握しておくと、適切な売出価格の設定に役立ちます。

次に、不動産会社への査定依頼の方法と注意点を見ていきましょう。

• 査定方法の選択：査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は、物件の基本情報をもとに簡易的に価格を算出する方法で、迅速に結果が得られますが、精度はやや低めです。一方、訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて詳細に調査し、より正確な査定額を提示します。
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• 査定時の注意点：査定額が極端に高い場合は注意が必要です。高額な査定額を提示して契約を取ろうとするケースもあるため、査定額の根拠や市場相場を確認し、慎重に判断しましょう。

最後に、査定結果を基にした売出価格の設定方法と考慮点を示します。

• 査定結果の分析：査定額の根拠や市場動向を確認します。
• 売出価格の設定：査定額や市場相場を参考に、適切な売出価格を設定します。高すぎると買い手がつきにくく、低すぎると損をする可能性があるため、バランスが重要です。
• 価格交渉の余地：買主との交渉を考慮し、多少の値引きが可能な価格設定を行うと、スムーズな取引につながります。

以下に、査定方法の特徴をまとめた表を示します。

これらの準備と査定の進め方を適切に行うことで、不動産売却をスムーズに進めることができます。慎重に計画を立て、信頼できる不動産会社と連携しながら、納得のいく売却を目指しましょう。

媒介契約の種類と販売活動の進め方

不動産を売却する際、不動産会社と結ぶ「媒介契約」は、売却活動の進め方や成功に大きく影響します。媒介契約には主に三つの種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なります。以下に、各媒介契約の特徴をまとめた表を示します。

それぞれの契約について詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。売主自身が買主を見つけて直接取引することも可能です。メリットとしては、多くの不動産会社が販売活動を行うため、広範囲に情報が拡散される可能性があります。しかし、各不動産会社の販売活動が分散し、積極的な販売活動が期待しにくい点や各不動産会社と連絡を取り合う必要があるので時間や労力が掛かってしまうデメリットがあります。

専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。売主自身が買主を見つけた場合でも、直接取引が可能です。不動産会社は2週間に1回以上の販売活動報告が義務付けられており、契約締結後7日以内にレインズ（不動産流通機構）への登録が必要です。レインズに登録することによってすべての不動産会社へ情報が共有されるので結果的にすべての不動産会社が買い手を見つけてきてくれる状況となります。報告義務などもあるので販売活動の進捗が把握しやすく、積極的な販売活動が期待できます。ただし、1社に依存するため、その不動産会社の能力や対応に売却結果が左右される可能性があります。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約ですが、売主自身が買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通じて取引を行う必要があります。不動産会社は1週間に1回以上の販売活動報告が義務付けられ、契約締結後5日以内にレインズへの登録が必要です。これにより、より密な連絡と迅速な情報共有が期待できますが、売主自身での買主探しが制限される点がデメリットとなります。

媒介契約を選択した後、不動産会社は以下のような販売活動を行います。

• 広告掲載：不動産情報サイトや自社ホームページ、チラシなどを通じて物件情報を広く公開します。
• 内覧対応：購入希望者に対して物件の内覧を実施し、物件の魅力を直接伝えます。
• 価格交渉：購入希望者との価格交渉を行い、双方が納得できる条件での契約成立を目指します。

販売活動中、売主様が注意すべき点として以下が挙げられます。

• 物件の魅力を高める：清掃や修繕を行い、内覧時に良い印象を与えるよう努めましょう。
• 適切な価格設定：市場価格を考慮し、適正な売出価格を設定することが重要です。
• 柔軟な対応：内覧希望者の都合に合わせてスケジュールを調整し、積極的に対応する姿勢が求められます。

効果的な売却を実現するためには、媒介契約の選択とその後の販売活動において、売主と不動産会社が協力し、適切な戦略を立てることが重要です。

売買契約から引き渡しまでの手続きと注意点

不動産売却において、売買契約の締結から物件の引き渡しまでの手続きは、慎重に進める必要があります。以下に、その具体的な流れと注意点を解説します。

まず、売買契約が締結されると、売主と買主の双方にさまざまな義務が生じます。売主は、物件の所有権を買主に移転し、物件を引き渡す責任があります。これらの義務を期日までに果たせない場合、債務不履行とみなされ、違約金の支払いを求められることもあります。したがって、契約後は速やかに必要な準備を進めることが重要です。

次に、引き渡しまでに売主が準備すべき主な事項を以下に示します。

さらに、引き渡し当日には、残代金の決済、所有権移転登記の申請、物件の鍵や関連書類の引き渡しなどが行われます。これらの手続きを円滑に進めるため、事前に必要書類や手順を確認し、準備を整えておくことが大切です。

最後に、引き渡し後も確定申告などの手続きが必要となる場合があります。売却益が発生した場合や税金控除の特例を利用する際には、翌年の確定申告期間内に申告を行う必要があります。税務上の手続きを怠らないよう、注意しましょう。

以上の手続きを適切に行うことで、スムーズな不動産売却が実現します。各ステップでの準備と確認を怠らず、安心して取引を進めてください。

まとめ

不動産を売却する際は、売却の流れを事前にしっかりと把握することが重要です。ご自身の状況に合わせて適切な準備を行い、スムーズに手続きを進めることで、希望に沿った売却が実現しやすくなります。媒介契約の種類や販売活動の工夫、契約手続きのポイントを押さえることで、安心して一連の流れを進めることができます。正しい知識と準備が、満足のいく売却を叶える大きな力になることを意識しましょう。